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[REAL ESTATE] 인도 부동산 투자 시 고려사항
 까마  | 2018·11·30 17:15
불확실한 한국의 경기 전망과 더 불안한 한국 부동산 경기로 인해 많은 분들이 해외 부동산 투자로 관심을 돌리고 있습니다. 더욱이 글로벌 신흥국으로 부상중인 인도는 개발도상국이라는 장점과 앞으로의 경제 성장이 기대되는 국가이기에 잦은 부동산 투자 문의를 받고 있는데요. 오늘은 인도에서 외국인으로서 부동산을 취득할 때 고려해야 될 법규와 제재에 대해 소개해 드리고자 합니다.  

먼저,인도 외환관리법(FEMA, 1999)에 따르면 인도에 거주하지 않는 외국인은 부동산을 구매할 수 없으며, 5년 이상의 임대 계약도 할 수 없습니다. 즉, 인도에서 외국인 신분으로 부동산을 구매하기 위해서는 인도에 거주를 해야만 합니다. 하지만 ‘거주’에도 외환관리법에서 규정한 조건이 있습니다. 하기에 외국인으로서 부동산을 살 수 있는 경우와 거주 조건에 대해 설명드리고자 합니다.

[외국인으로 부동산을 살 수 있는 경우]
1)        OCI (Overseas Citizen of India, 부모가 인도 국적인 경우, 배우자가 인도인인 경우 등)로 등록된 경우 농업부지를 제외한 부동산을 구매할 수 있다.
2)        인도에 거주하는 외국인(Person resident in India): 비지니스/고용/장기 거주 등의 목적으로 인도에 상주하는 외국인의 경우 부동산이 속한 주정부(법원 등기소)의 허가를 받으면부동산을 구매할 수 있다. 단, 파키스탄, 방글라데시, 스리랑카, 아프가니스탄, 중국, 이란, 네팔, 부탄 국적의 경우 인도중앙은행의 허가를 받아야 함.

[참고]인도상주외국인(Person resident in India)이란? (Section 2(v) of FEMA, 1999)  
(i)        취업, 전문직, 비지니스 등의 목적으로 회계연도(4월 1일~3월 31일) 중 인도에182일 이상을 상주한 사람. (Pan Card, Aadhaar card, Form 16 보유자)
단, 취업, 거주, 비지니스 등의 목적으로 해외에 출타중인 사람 혹은 그렇게 의심이 되는 사람은 포함하지 않음.

(ii)        특정 기간에 하기와 같은 목적으로 인도에 있을 경우 상주 외국인으로 간주함.
-인도에 법인을 설립한 사람
-인도에 사무실, 지사, 에이전시 등을 보유한 상태에서 소유 또는 관리하는 사람이 해외에 상주할 경우
-해외에사무실, 지사, 에이전시가 있으나 소유 또는 관리하는 사람이 인도에 상주할 경우

3)        외국인은 인도에 법인을 설립해 법인명으로 구매할 수 있다.
이 중 가장 흔한 케이스는 3번입니다. 2번의 신분으로  부동산을 구매할 경우에는 주정부 즉, 해당주의 법원 등기소로부터 허가를 받아야 합니다. 그러나외국인 개인으로 구매한 부동산 구매 계약서에 등기를 허가해주지 않는 주가 많으며, 법원등기소의 재량권이 넓기 때문에 리스크를 줄이기 위해서는법규에 밝은 해당주의 법률전문가와 반드시 상담해야 합니다.더욱이 부동산을 되팔고자 할 때도주정부로부터 명의 이전 허가를 받아야 하기 때문에 원하는 시기에 부동산을 판매하지 못할 위험성도 존재합니다. 아직까지 케이스스터디를 충분히 할만큼 외국인 개인이 부동산을 사고, 판매한 사례가 많지 않다보니개인적으로는 개인 명의로 부동산 거래를 하는 것이 시기상조라고 보여집니다. 그럼에도 불구하고 앞으로 더 많은 사례를 접하면서 부동산 투자 방법과노하우를 월간 까마 칼럼으로 공유하고자 합니다.  

그렇다면 법인명의로 부동산을 구매할 때 유의해야 될 점에 대해 한번 살펴보겠습니다.

[법인명으로 부동산 거래 시 유의사항]
인도에 설립한 법인이라도 주주가 외국인일 경우는 외환관리법상 외국법인으로 간주되기 때문에 외국인직접투자정책(FDI Policy)와 외환관리법(FEMA  1999), 인도 외무부(Ministry of Affairs)의 가이드라인을 반드시 참고해야 합니다. 하기는 외국인직접투자정책, 외환관리법, 인도외무부 공식 사이트에 명시된 외국법인 부동산 투자에 관한 유의사항입니다.
1.        외국법인(연락사무소 제외)은 인도 외환관리법에 의거해 부동산을 구매할 수 있다.
2.        외국에서 자금이 들어올 때는 반드시 인도중앙은행에 신고되어야 하며, 법인은 부동산 구매 후 90일 내에 인도 중앙은행에 Form IPI 신고를 해야 한다.
3.        부동산 판매 시 대금은 인도중앙은행의 허가를 득한 후 본국으로 송금할 수 있다.
4.        보유하고 있는 부동산은 대출을 위한 담보로 활용될 수 있다.
5.        FDI Policy에서정의하는가능한부동산사업
-        마을개발, 주거/상업단지건설, 교육기관건설, 다리/도로건설, 인프라및도시개발
-        부동산임대료수익
6.        FDI Policy에서정의하는불가능한부동산사업
-        시세차익을위해토지또는부동산을구매할경우
-        부동산사업또는 Farm House 건축

인도 부동산 투자와 관련해 궁금하신 사항은 k_consultancy@hotmail.com 으로 메일 주시면 의견을 취합해서 다음 칼럼에서 다뤄보도록 하겠습니다. 감사합니다.
  
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